Case study Berckheidelaan Heerhugowaard
29 sociale huurwoningen op 1.467 m²
Een compacte ontwikkeling met maximale waarde voor de sociale woningvoorraad
Hoe realiseer je op een relatief kleine binnenstedelijke locatie zoveel mogelijk kwalitatief goede sociale huurwoningen, zonder concessies te doen aan woonkwaliteit, energieprestatie en de omgeving?
De ontwikkeling aan de Berckheidelaan in Heerhugowaard is een voorbeeld van zo'n integrale opgave. Op een grondoppervlak van slechts 1.467 m² zijn 29 sociale huurappartementen gerealiseerd. Alle woningen vallen onder de liberalisatiegrens.
De opgave vroeg daarmee om meer dan alleen een efficiënt gebouw. De beschikbare ruimte moest optimaal worden benut, terwijl tegelijkertijd een aantrekkelijk en toekomstbestendig woongebouw moest ontstaan.
Versnellingslocatie
Om het woningtekort in Heerhugowaard terug te dringen heeft de gemeente in 2021 een aantal versnellingslocaties aangewezen. Eén van deze locaties betrof een kavel met de bestemming maatschappelijk wonen, gelegen aan de Berckheidelaan. De opgave was om een ontwikkeling voor te stellen die enerzijds tegemoet zou komen aan de stedenbouwkundige kaders en daarnaast alvast een doorkijk naar de toekomst zou geven waarbij de naastgelegen gymzaal plaats zou maken voor woningbouw.
In maart 2021 werd met het ontwerp gestart. September 2023 werd de omgevingsvergunning verleend. Start bouw begin 2024 en oplevering mei 2025.
Efficiënt omgaan met schaarse grond
De beschikbare grond voor woningbouw was beperkt. Juist daarom is vanaf het begin gezocht naar een optimale verhouding tussen bouwvolume, woningkwaliteit en stedenbouwkundige inpassing.
Het gebouw heeft een totale BVO van circa 2.575 m², waarvan 1.764 m² BVO bestaat uit de appartementen. De 29 woningen hebben gezamenlijk 1.558 m² gebruiksoppervlak (GO).
Dat betekent een gemiddelde woninggrootte van 53,7 m² GO en een verhouding van 88,3% GO ten opzichte van BVO van de woningen.
29 woningen, zeven woningtypen
Efficiëntie is echter niet hetzelfde als uniformiteit.
Binnen het compacte gebouw is een gevarieerd programma gerealiseerd:
Woningtype Aantal GO per woning
Type A 10 67 m²
Type B. 7 73 m²
Type C 3 62 m²
Type D 3 57 m²
Type E 2 72 m²
Studio A 2 39 m²
Studio B 2 33 m²
De woningmix varieert daarmee van compacte studio's voor starters tot ruime driekamerappartementen.
Dit maakt het gebouw minder afhankelijk van één specifieke doelgroep en geeft de corporatie meer flexibiliteit in de exploitatie.
Maximale benutting zonder maximale massa
De Berckheidelaan bevindt zich in een omgeving met voornamelijk laagbouw. Aan de ene zijde staan karakteristieke jarenzestigwoningen; aan de andere zijde bevindt zich een meer gemengd gebied met winkels, parkeerplaatsen en kleinschalige bebouwing.
De oplossing is gevonden in een gebouw van vier lagen, waarbij de bovenste bouwlaag is teruggelegd.
Hierdoor kan voldoende volume worden gerealiseerd om 29 appartementen te huisvesten, terwijl het gebouw vanaf straatniveau een kleinere schaal krijgt.
De terugliggende bovenste laag heeft bovendien een tweede voordeel: op deze verdieping konden kwalitatief goede appartementen met royale buitenruimtes worden gerealiseerd.
De stedenbouwkundige keuze om volume terug te leggen levert daarmee niet alleen ruimtelijke kwaliteit op, maar ook een kwalitatieve woninglaag.
Een complete parkeer- en mobiliteitsoplossing
Ondanks het beperkte grondoppervlak is gekozen voor een complete oplossing op eigen terrein.
Er zijn 29 parkeerplaatsen gerealiseerd: één parkeerplaats per woning.
Daarnaast beschikt het project over:
28 gestapelde fietsparkeerplaatsen;
4 plaatsen voor scootmobielen in een inpandige stalling.
Daarmee zijn parkeren, fietsparkeren en toegankelijkheid integraal onderdeel van het ontwerp en niet als een latere toevoeging opgelost.
Energie als onderdeel van de vastgoedstrategie
De woningen zijn ontworpen met een individueel energieconcept.
Iedere woning beschikt over een lucht/water-warmtepomp, met de buitenunits op het dak. Daarnaast is voorzien in een WTW-installatie en zijn PV-panelen op het dak geplaatst.
De technische installaties zijn daarmee niet alleen gericht op het behalen van de huidige energieprestatie, maar vormen onderdeel van een gebouwconcept dat is gericht op een lange exploitatieduur en beheersbare energielasten.
Voor de corporatie betekent dit dat energieprestatie en wooncomfort al in het ontwerp van het vastgoed zijn geïntegreerd.
Architectuur als onderdeel van de exploitatie
De architectonische keuzes zijn bij de Berckheidelaan niet los te zien van de gegeven doelstelling.
De gevel is ontworpen met een horizontale geleding en een materialisering die het gebouw een herkenbare, maar tegelijkertijd tijdloze uitstraling geeft. De terugliggende bovenste verdieping vermindert de schaalbeleving vanaf de straat.
Iedere woning beschikt over een eigen buitenruimte; de appartementen op de bovenste verdieping beschikken over een terras.
Deze kwaliteiten zijn relevant voor de verhuurbaarheid en de aantrekkelijkheid van het bezit. Een corporatiewoning moet immers niet alleen technisch en financieel goed functioneren, maar ook gedurende de exploitatie aantrekkelijk blijven voor bewoners.
De asset-managementwaarde
De Berckheidelaan laat zien dat de waarde van een woningbouwontwikkeling niet uitsluitend wordt bepaald door het aantal woningen dat op een locatie kan worden gerealiseerd.
De kwaliteit zit juist in de combinatie:
Schaarse grond
1.467 m² grond voor 29 sociale huurwoningen.
Efficiënt vastgoed
1.558 m² GO binnen 1.764 m² BVO aan woningen.
Differentiatie
Zeven woningtypen, van 33 m² studio tot 73 m² appartement.
Sociale doelstelling
Alle 29 woningen vallen onder de liberalisatiegrens.
Toekomstbestendigheid
Warmtepompen, WTW en PV-panelen geïntegreerd in het gebouwconcept.
Complete functionaliteit
29 parkeerplaatsen, fietsparkeren en scootmobielvoorzieningen op eigen terrein.
De kern
Maximale waarde ontstaat niet door zoveel mogelijk vierkante meters te bouwen, maar door iedere vierkante meter doelgericht in te zetten.
Bij de Berckheidelaan is gezocht naar de optimale balans tussen aantal woningen, woonoppervlak, woningdifferentiatie, bouwkundige efficiëntie, energieprestatie en ruimtelijke kwaliteit.
Dat maakt het project interessant vanuit architectonisch perspectief, maar vooral ook vanuit het perspectief van de woningcorporatie als langjarig eigenaar en exploitant.
Opdrachtgever:
Woonwaard Alkmaar
Locatie:
Heerhugowaard
Oplevering:
2025
Aannemer:
Bouwgroep Dijkstra Draisma, Dokkum
Foto’s:
